Дорогие друзья, сегодня суббота, выходные после Дня России, поэтому не будем перегружать голову тяжёлой аналитикой.
Но одну полезную тему всё-таки завершим. На этой неделе мы с вами обсуждали Авито, ЦИАН, платное продвижение объявлений и главный вопрос: помогает ли это реально продать квартиру или просто создаёт ощущение активности?
Вы выложили квартиру на Авито или ЦИАН, ждёте звонков, а в ответ тишина. Сколько ждать и что делать?
Прежде всего посмотрите на свою квартиру глазами покупателя: откройте Авито и ЦИАН, поставьте фильтры не только по вашему дому или соседнему ЖК, а чуть шире — район, метро, похожий бюджет, площадь, количество комнат и состояние. Потому что покупатель сравнивает ваш объект не только с соседями, а со всем рынком, который попадает в его бюджет. Мне недавно звонил человек и говорил: “В моём доме квартиры стоят около 10 млн, значит, я свою точно продам за 9,5”. На первый взгляд логично. Но если расширить границы поиска, появляются варианты дешевле, ближе к метро или в лучшем состоянии. И если смотреть слишком узко, можно неправильно выставить цену и потом думать, что проблема в Авито, ЦИАН или продвижении, хотя на самом деле квартира просто не проходит сравнение с рынком.
Моё мнение такое: первые 7 дней после публикации очень показательны. Именно в первые дни самые активные покупатели видят новые объявления, сохраняют варианты, сравнивают их с другими квартирами и начинают звонить.
Если за первую неделю нет ни одного нормального отклика, это уже сигнал. Не катастрофа, не повод паниковать и срочно снижать цену на миллион, но повод спокойно разобраться, что именно не сработало.
Проблема может быть в цене, фотографиях, описании, позиционировании или в том, что квартира просто проигрывает конкурентам, хотя продавцу кажется: “у нас всё нормально”.
Здесь важно не действовать хаотично. Не надо сразу покупать продвижение в надежде, что площадка всё исправит. Не надо каждый день переписывать объявление на эмоциях. И не надо делать скидку просто потому, что “ну никто же не звонит”.
Сначала нужно собрать факты.
Записывайте, кто вам звонил, с каким запросом, что спрашивал, дошёл ли человек до просмотра, почему отказался, были ли повторные контакты. Это очень простая вещь, но она помогает увидеть реальную картину, а не просто ощущение “что-то не продаётся”.
Если звонков много, но до просмотров люди не доходят — возможно, проблема раскрывается уже в разговоре: документы, условия сделки, состояние, этаж, дом, локация или цена.
Если просмотры есть, но после них тишина — значит, на показе человек увидел то, что не совпало с ожиданиями из объявления.
Если за конкретный срок был всего один-два просмотра или их не было вообще — значит, нужно пересматривать подачу, фотографии, описание, позиционирование и стоимость.
Отдельный лайфхак для собственников, которые продают квартиру самостоятельно и не хотят утонуть в звонках от агентов. На площадке можно поставить, что вы агент. Да, звучит парадоксально: вы собственник, но ставите статус “агент”. Зачем? Чтобы другие агенты не видели в вас лёгкую цель и не начинали массово звонить с предложениями: “Давайте мы продадим вашу квартиру дороже”, “У нас есть покупатели”, “Обратитесь в наше агентство, мы всё сделаем быстро”.
Потому что такие звонки создают иллюзию активности. Телефон вроде бы звонит, но это не покупатели. Это не спрос на квартиру. Это просто специалисты, которые предлагают вам свои услуги.
А продавцу важно отделять реальные звонки от покупателей от звонков агентов, которые хотят взять объект в работу.
Но есть важное исключение.
Дорогая недвижимость, исторический фонд, нестандартные квартиры, большие площади, объекты с характером — продаются иначе. У них более узкий круг покупателей, и там действительно иногда нужно дольше ждать своего клиента.
Поэтому срок продажи всегда нужно оценивать не абстрактно, а с учётом объекта. Но если мы говорим о типовой квартире в понятном районе и в активном ценовом сегменте, первая неделя после публикации многое показывает.
Рынок всегда отвечает. Просто иногда этот ответ звучит не через звонки, а через тишину. И задача продавца — не обижаться на рынок, а правильно прочитать этот сигнал.
И если вы сейчас как раз планируете продавать квартиру и не хотите разбираться со всем этим в одиночку — вы можете обратиться ко мне. Я помогу оценить квартиру, посмотреть конкурентов, правильно подготовить объявление, выстроить стратегию продажи и понять, где действительно есть спрос, а где площадка просто создаёт иллюзию активности.
Друзья, теперь я есть в Max. Можете найти меня по названию: Недвижимость с Кудреватых Марией.
Семейная ипотека снова меняется, и на рынке уже может начаться ажиотаж. Но главная ошибка — покупать квартиру в панике, только потому что “потом будет поздно”. В моей практике уже были клиенты, которые купили на хайпе, а потом не могли нормально продать эту квартиру. Разбираю, почему семейная ипотека — это возможность, но не повод брать хоть что-нибудь.
Друзья, всем, кто вчера писал комментарии под постом про платное продвижение на Авито и ЦИАН, большое спасибо. Я прочитала каждый ответ и, честно, во многом с вами согласна.
У многих есть ощущение, что площадки стали сложнее, дороже и не всегда понятнее. Ты вроде размещаешь объявление, потом тебе предлагают продвижение, поднятие, увеличение показов, дополнительные опции — и возникает логичный вопрос: это действительно помогает продать квартиру или просто создаёт ощущение активности?
Моё мнение как риэлтора такое: продвижение само по себе квартиру не продаёт. Оно может дать больше просмотров, может сделать объявление заметнее, может поднять его выше в выдаче. Но просмотры — это ещё не звонки, а звонки — это ещё не покупатели.
В недвижимости человек не выбирает квартиру, как обычный товар. Он не открывает первое объявление сверху и не говорит: “Всё, беру”. Покупатель смотрит весь рынок в своём бюджете, сравнивает районы, дома, планировки, этажи, состояние, документы, цену, транспорт и альтернативы.
И если квартира не проходит это сравнение, никакое продвижение её не спасёт. Оно просто покажет её большему количеству людей, которые так же быстро пролистнут объявление дальше.
Если цена завышена, фото слабые, описание сухое, преимущества не раскрыты, а позиционирование не попадает в нужного покупателя — платная кнопка не исправит эту проблему. Продвижение в таком случае работает как прожектор: оно не делает объект лучше, оно просто ярче подсвечивает то, что уже есть.
Поэтому я не против платного продвижения. Иногда это действительно может быть полезный инструмент, если объект уже хорошо подготовлен: цена адекватная, фото сильные, описание понятное, преимущества выделены, стратегия продажи продумана.
Но я против иллюзии, что можно просто заплатить площадке — и квартира начнёт продаваться. В продаже недвижимости сначала работает аналитика, упаковка, цена и понимание покупателя. И только потом уже можно решать, нужно ли объявлению дополнительное продвижение.
Если хотите быстро понять, что с вашей квартирой не так, сделайте простую проверку.
Откройте Авито или ЦИАН не как продавец, а как покупатель. Поставьте фильтры: ваш район, ваш бюджет, похожая площадь, похожее количество комнат, похожий тип дома. И честно посмотрите первые 10–15 квартир, с которыми покупатель будет сравнивать вашу.
Если среди них есть варианты дешевле, свежее, с лучшими фото, понятнее описанные или визуально более привлекательные — проблема может быть не в продвижении, а в том, что ваша квартира проигрывает в сравнении.
Покупатель покупает не первое объявление в выдаче. Он покупает лучший для себя вариант из тех, что видит на рынке.
Поэтому перед тем как платить за продвижение, сначала проверьте: ваша квартира вообще выдерживает сравнение с конкурентами?
Цифровой рубль: что это такое и почему о нём важно говорить уже сейчас
Банк России заявляет, что цифровой рубль вводится как дополнение, а не как замена привычных денег для граждан. То есть наличные и безналичные деньги никуда не исчезают, а цифровой рубль становится третьей формой российского рубля.
Операции с цифровым рублём для граждан должны быть бесплатными, использование — добровольным, а массовое внедрение запланировано постепенно, с 1 сентября 2026 года.
Самое главное, что нужно понять:
1 наличный рубль = 1 безналичный рубль = 1 цифровой рубль.
Это не новая валюта, не криптовалюта и не «другие деньги». Это тот же самый рубль, только в новой цифровой форме.
Если совсем просто: наличные деньги лежат у нас в кошельке, безналичные — на счетах и картах в банке, а цифровые рубли будут храниться в цифровом кошельке на платформе Центрального банка. Пользоваться ими человек, скорее всего, сможет через привычное банковское приложение.
Почему об этом важно говорить уже сейчас? Потому что цифровой рубль — это не просто новый способ оплаты. Это изменение самой финансовой инфраструктуры: как будут проходить платежи, как будут контролироваться расчёты, как государство, банки, бизнес и обычные люди будут взаимодействовать с деньгами.
У цифрового рубля есть понятные плюсы. Во-первых, бесплатные операции для граждан. Во-вторых, более быстрые расчёты. В-третьих, надёжность, потому что цифровой рубль выпускает не коммерческий банк, а Центральный банк. В-четвёртых, возможность автоматизации платежей.
Здесь появляется важное понятие — смарт-контракт. Простыми словами, это когда деньги переводятся автоматически после выполнения заранее прописанных условий. Условие выполнено — деньги ушли. Условие не выполнено — деньги не ушли.
Для государства и бизнеса это может быть удобно: проще контролировать целевое использование средств, бороться с серыми схемами, обналичиванием и фиктивными платежами. Для честного рынка прозрачность может стать плюсом.
Но у этой прозрачности есть и обратная сторона.
Главный вопрос — приватность. Наличные деньги дают человеку определённую свободу: не каждая покупка превращается в цифровой след. Безналичные платежи уже оставляют историю операций, но цифровой рубль потенциально делает движение денег ещё более прозрачным и управляемым.
Второй важный вопрос — программируемость денег. С одной стороны, это удобно: например, деньги можно выделить строго на конкретную цель. С другой — возникает вопрос, не появятся ли со временем деньги с условиями: потратить только там, только до определённой даты, только на определённые категории товаров или услуг.
Официально цифровой рубль заявлен как добровольный инструмент. Но важно смотреть не только на то, как система запускается, а ещё и на то, какие технические возможности она создаёт в будущем.
Есть и третий риск — зависимость от цифровой инфраструктуры. Чем больше расчётов уходит в цифру, тем важнее становятся кибербезопасность, стабильность платформы, работа приложений, доступ к интернету и защита от мошенников. Для молодых людей это может быть привычно, а для пожилых и для тех, кто не очень уверенно пользуется технологиями, это может стать дополнительным барьером.
В мировом масштабе цифровой рубль — часть большого процесса. Многие страны изучают цифровые валюты центральных банков, потому что деньги, ценные бумаги, активы и права постепенно переходят в цифровую форму. Мир движется к токенизации, где финансовые инструменты всё чаще существуют не только «на бумаге», а в цифровой среде.
Для мировой экономики это означает более быстрые расчёты, меньше посредников и больше прозрачности. Но одновременно появляются новые вопросы: контроль, приватность, кибербезопасность, конкуренция цифровых валют и влияние на банковскую систему.
А теперь самое интересное — рынок недвижимости.
Недвижимость — это рынок больших денег, сложных расчётов и высокой юридической ответственности. Покупателя всегда волнует, как безопасно передать деньги, когда продавец их получит, что будет, если переход права не зарегистрируют, и как защитить обе стороны сделки.
Сегодня для этого используются аккредитивы, банковские ячейки, эскроу-счета и безопасные расчёты через банки. С цифровым рублём в будущем могут появиться новые сценарии расчётов.
Например: покупатель внёс деньги, они заблокированы до регистрации перехода права, Росреестр зарегистрировал право собственности — и деньги автоматически ушли продавцу. На бумаге это выглядит удобно: меньше ручных действий, меньше человеческого фактора, быстрее расчёты.
Но важно понимать: цифровой рубль не заменит юридическую проверку квартиры. Он может изменить способ расчётов, ускорить процесс и сделать движение денег прозрачнее, но он не отменит риски самой сделки.
Проблема в недвижимости часто не в том, как перевести деньги. Проблема в том, кому, за что и на каком юридическом основании вы их переводите.
Можно идеально провести цифровой платёж — и всё равно купить проблемную квартиру, если не проверить документы, историю объекта, продав
Очень многие люди в какой-то момент задумываются:
Как сохранить свои деньги?
Банк?
Вклады?
Валюта?
И очень часто ответ находится быстро: «Конечно, недвижимость. Пусть деньги будут в бетоне. Так надёжнее».
Именно здесь начинается история, которую я вижу снова и снова.
Человек выходит на рынок недвижимости без стратегии.
Он не покупает квартиру для жизни.
Не просчитывает инвестиционную модель.
Не считает будущую доходность.
Не думает о ликвидности.
Не анализирует, кому и как потом будет продавать эту квартиру.
Он просто хочет сохранить свои деньги: «Пусть будет квартира. А дальше разберёмся». И дальше начинается выбор объекта.
Конечно, хочется выбрать что-то хорошее.
Красивый жилой комплекс.
Хороший ремонт.
Дорогая кухня.
Качественная техника.
Стильная мебель.
Красивый вид из окна.
Потому что возникает абсолютно человеческая мысль: «Ну неужели я не заработал на хорошую квартиру?»
И постепенно квартира покупается уже не как инструмент или инвестиция. Она превращается в квартиру мечты:
Такую, чтобы самому нравилась.
Такую, чтобы глаз радовался.
Такую, в которую хочется приезжать.
А потом возникает вопрос: А что делать с квартирой дальше?
И тут человек вспоминает: «Ну, наверное, буду сдавать».
Но именно в этот момент приходят другие мысли:
— Жалко новый ремонт.
— Жалко мебель.
— Жалко технику.
— Жалко пускать чужих людей.
— Жалко квартиру, в которую вложили столько сил, времени и денег.
И в итоге квартира начинает просто стоять.
Месяц.
Год.
Иногда несколько лет.
Хотя изначально она должна была работать и приносить доход.
Именно поэтому я всегда говорю: Начинать нужно не с выбора квартиры.
Начинать нужно со стратегии.
Для чего вы покупаете недвижимость?
Для жизни?
Для аренды?
Для инвестиций?
Для ребёнка?
Для сохранения капитала?
Потому что под каждую цель будет совершенно разная квартира, разный район, разный бюджет и разная стратегия покупки.
И чем раньше вы ответите себе на вопрос «зачем мне эта квартира», тем меньше вероятность совершить дорогостоящую ошибку.
Если вы сейчас находитесь в поиске недвижимости или только задумываетесь о покупке, приходите ко мне на консультацию
Разберём именно вашу ситуацию, определим цель покупки, выстроим стратегию и поймём, какой объект действительно будет работать на вас в будущем.
Ну а я желаю вам отличной пятницы, хороших выходных и прекрасного настроения
Нужно ли платить за пустую квартиру?
Очень многие уверены:
если в квартире никто не живёт, значит и коммуналки быть не должно.
Логика вроде бы понятная:
не пользуешься — значит не платишь.
Но в недвижимости всё работает немного иначе.
Даже если квартира пустует месяцами, в ней никто не прописан, а вы сами живёте в другом месте — полностью от расходов вы всё равно не освобождаетесь.
И вот здесь для многих собственников начинается неприятный сюрприз
Потому что есть платежи, которые начисляются всегда:
— отопление
— содержание дома
— капитальный ремонт
— налог на имущество
И неважно:
живёте вы в квартире или нет.
Потому что дом продолжает отапливаться, обслуживаться, убираться, ремонтироваться. Работают лифты, освещаются общие зоны, обслуживается инженерия.
И именно поэтому собственник участвует в этих расходах всегда.
Но при этом есть и хорошие новости.
По ряду коммунальных услуг действительно можно сделать перерасчёт.
Например:
— если в квартире никто не жил больше 5 дней
— если стоят счётчики и показания нулевые
— если вода или газ начисляются по нормативу
И вот здесь очень многие люди теряют деньги просто потому, что:
— не знают своих прав
— не понимают, как формируются начисления
— не разбираются в квитанциях
— и просто автоматически всё оплачивают
Хотя часть расходов можно было бы сократить совершенно законно.
Именно поэтому я всегда говорю: квартира — это не только покупка. Это ещё и ответственность, постоянные расходы и понимание того, как вообще работает недвижимость. Потому что даже пустая квартира продолжает требовать внимания и денег.
Друзья, если у вас есть вопросы по недвижимости — вы всегда можете обратиться ко мне за консультацией
Я помогу вам разобраться в вашей ситуации, спокойно отвечу на все вопросы и помогу принять грамотное решение.
«Дом же достроили. Тогда в чём проблема?»
Это один из самых частых вопросов, который мне задают, когда я говорю, что принципиально не рассматриваю бывшие долгострои для своих клиентов.
И на первый взгляд логика людей понятна:
ну достроили же, дом стоит, квартиры продаются, люди живут.
Но проблема долгостроя не в самом факте задержки.
Проблема в том, что долгострой — это почти всегда история про кризис внутри стройки.
Что вообще такое долгострой?
Это дом, строительство которого сильно выбилось из первоначальных сроков. Иногда на несколько лет.
И за это время внутри проекта может поменяться буквально всё:
— застройщик
— подрядчики
— материалы
— инженерные решения
— технологии строительства
— сам проект
Очень часто такие дома начинают достраивать уже в режиме:
«лишь бы закончить».
Проект упрощают. Где-то экономят. Где-то меняют материалы. Где-то сокращают расходы на инженерии или общих зонах.
И в итоге вы покупаете уже не тот продукт, который задумывался изначально.
Многие сейчас скажут: «Но ведь есть эскроу-счета, разве они не защищают покупателей?»
Да, эскроу-счета действительно сильно изменили рынок.
Раньше деньги дольщиков напрямую уходили застройщику, и именно поэтому в прошлом было огромное количество недостроев и обманутых дольщиков.
Сейчас деньги покупателей хранятся в банке на специальном эскроу-счёте. И застройщик получает доступ к этим деньгам только после ввода дома в эксплуатацию.
То есть для покупателей это действительно стало безопаснее.
Но важно понимать: эскроу-счета не отменяют сам риск долгостроя.
Они защищают ваши деньги.
Но не защищают вас от:
— переносов сроков
— заморозки стройки
— изменения проекта
— удешевления материалов
— ухудшения качества строительства
— многолетнего ожидания
И самое главное — они не защищают от того, что дом в итоге получится совсем не таким, каким его продавали на старте.
А ещё очень важно понимать, что проблемы долгостроя часто невозможно увидеть на просмотре квартиры.
Потому что внутри может быть красивый ремонт. Хороший вид из окна. Симпатичный двор.
Но вы не увидите:
— как дом строился
— сколько раз менялись подрядчики
— что происходило со стройкой годами
— на чём в итоге экономили
— как это скажется на доме через 5–10 лет
И да, узнать, является ли дом бывшим долгостроем, на самом деле можно.
Существуют базы проблемных объектов и долгостроев, плюс эту информацию обычно хорошо знают специалисты рынка.
Именно поэтому я всегда говорю: если вы покупаете квартиру самостоятельно — обязательно проверяйте историю строительства дома.
А ещё лучше — работайте с риелтором, который точно не позволит вам купить проблемный объект. Потому что для меня бывшие долгострои — это табу.
Моя задача — защитить вас от рисков, которые могут начать проявляться уже после покупки.
📌 Многие думают, что если идти напрямую к застройщику, то квартиру получится купить выгоднее.
И это звучит логично.
Но есть один нюанс: застройщик продаёт только свой жилой комплекс. Он не будет рассказывать вам, что в соседнем проекте сейчас условия лучше, интереснее планировки или выгоднее цена. Не будет сравнивать себя с конкурентами и честно разбирать плюсы и минусы. Потому что это не в его интересах.
🤔 И здесь многие покупатели новостроек думают примерно так:
«Ну конечно, риелтору просто хочется получить комиссию от застройщика».
И очень часто люди воспринимают это так, будто риелтор ничего не делает и просто получает деньги «с воздуха».
📌 Но на самом деле работа с новостройками — это тоже большая работа.
Потому что моя задача — не просто отправить вам ссылку на жилой комплекс.
Моя задача — сравнить десятки объектов, понять вашу задачу, ваш бюджет, сценарий жизни, перспективы района, транспорт, ликвидность, сроки сдачи, надёжность застройщика и подобрать именно тот вариант, который будет максимально выгоден именно для вас.
🏙 Очень часто люди сами даже не знают, сколько вообще есть альтернатив на рынке.
А в Санкт-Петербурге их сотни.
И среди них действительно есть более выгодные и более сильные предложения.
💰 Плюс очень часто у меня получается дополнительно согласовать для клиентов скидки или специальные условия, потому что с большинством застройщиков мы работаем уже много лет.
И это тоже реальные деньги, которые остаются у клиентов.
🏡 Кроме этого, риелтор помогает определиться с планировкой, этажом, видом из окна, расположением квартиры на этаже и множеством других нюансов, о которых люди часто не задумываются на старте, а потом начинают жалеть.
Потому что купить квартиру — это одно.
А комфортно жить в ней следующие 10–15 лет — уже совсем другое.
📊 И именно поэтому хороший подбор новостройки — это не про «открыть сайт застройщика».
Это про систему, стратегию и понимание рынка.
💡 А ещё очень важно понимать: за подбор новостройки платите не вы. Комиссию риелтору оплачивает застройщик, а цена квартиры для вас остаётся той же самой.
И в итоге вы получаете:
— сравнение рынка
— подбор под вашу задачу
— помощь в принятии решения
— сопровождение
— экономию времени
— и часто ещё дополнительные скидки
🤍 Чтобы покупка квартиры проходила спокойно, комфортно и без ощущения хаоса.
Хоть лично, хоть дистанционно.
🕦 Сделка с недвижимостью — это не одно действие, а целый процесс, который часто может затягиваться.
Внутри сделки всегда огромное количество нюансов, согласований и участников. И далеко не всегда задержка означает проблему.
👀 Давайте проговорим возможные причины задержек:
Как я уже говорила ранее, частая причина задержек — это поздний сбор документов. Многие продавцы начинают заниматься этим только после того, как находится покупатель. И вот тут начинают всплывать моменты, которые требуют времени: зарегистрированные лица, дополнительные справки, согласия, запросы, восстановление документов.
Если квартира приобреталась в браке — нужно нотариальное согласие супруга, если иное не прописано в брачном договоре.
Если среди собственников есть несовершеннолетние дети — потребуется разрешение органов опеки. А это всегда сроки, потому что такие вопросы не решаются за один день.
Очень часто сделки затягиваются из-за ипотеки. Банк проводит свои внутренние проверки вас, как заёмщика. Иногда может запросить дополнительные документы или исправления. И пока банк не согласует объект и не одобрит вам ипотеку, двигаться дальше невозможно.
Ещё одна распространённая история — альтернативные сделки. Это когда продавец одновременно продаёт свою квартиру и покупает другую. И тогда выстраивается целая цепочка из нескольких объектов и нескольких семей. Цепочка может быть очень длинной. Если где-то в этой цепочке появляется задержка, автоматически сдвигаются сроки у всех остальных участников.
Также сейчас часто используются субсидии. Например, на улучшение жилищных условий, военная ипотека, материнский капитал, различные государственные программы, и согласование таких сделок тоже занимает дополнительное время.
✔️ И здесь очень важно не впадать в панику раньше времени.
Потому что в большинстве случаев задержка — это не признак того, что всё рушится. Чаще всего это просто рабочий процесс, внутри которого есть свои этапы и свои нюансы.
❌ Другое дело — когда вам ничего не объясняют, не держат в курсе и всё строится только на словах. Вот тогда действительно стоит начинать задавать вопросы.
⚡ А в целом в недвижимости скорость — далеко не главный показатель хорошей сделки.
💡 Гораздо важнее, чтобы она прошла спокойно, безопасно и без сюрпризов уже после получения ключей.
📌 Очень часто я слышу: «Маша а можно купить квартиру и всё оформить за один день?»
Теоретически — да.
Если совпало сразу всё: продавец готов, документы собраны, покупатель с наличными и без дополнительных условий. Но давайте честно — в реальности такие ситуации встречаются крайне редко.
💬 Потому что сделка — это не одно действие, а процесс. Сначала проверяются документы на квартиру. Затем стороны фиксируют договорённости и вносят аванс или задаток. После этого готовится договор, согласовываются условия, проходит сама сделка и только потом документы подаются на регистрацию.
📄 И на каждом этапе есть свои нюансы, которые могут повлиять на сроки: от нескольких дней до нескольких недель или даже месяцев (в сложных случаях).
И это абсолютно нормально.
📌 Важно понимать: скорость в недвижимости — не главный критерий. Гораздо важнее, чтобы сделка прошла спокойно и безопасно. Потому что цена ошибки здесь — слишком высокая.
👇 Скажите честно - вы ожидали, что сделка проходит быстрее?
📌 Какие документы должны быть готовы у продавца
Дорогие друзья, поздравляю вас с наступлением майских праздников 🌿 Желаю вам хорошей погоды и отличного отдыха. А сегодня давайте разберёмся, как понять, что продавец действительно настроен на продажу квартиры и готов к сделке.
Есть очень простой способ это проверить — задать вопрос: какие документы у него уже на руках. Ответ на него очень быстро показывает реальную картину. Потому что бывают ситуации, когда у продавца есть буквально один-два документа, и он говорит: «вот что есть, то есть, покупайте так». И здесь возникает логичный вопрос: действительно ли человек заинтересован в продаже и готов к сделке?
Если продавец настроен серьёзно, базовый пакет документов обычно уже подготовлен. Это паспорт (с проверкой актуальности и целостности), свежая выписка из ЕГРН, документы-основания права собственности, справки о зарегистрированных в квартире лицах (формы 7, 9, 12 — в зависимости от региона, при этом в Ленобласти, например, формы 12 нет), а также подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
Но важно понимать, что в недвижимости не бывает «универсальных» сделок. Каждая ситуация индивидуальна, и помимо базового пакета часто требуются дополнительные документы. Если квартира приобреталась в браке — нужно согласие супруга. А если супруга уже не стало, то свидетельство пережившего супруга или свидетельство о вступлении в наследство. Если среди собственников есть несовершеннолетние — потребуется разрешение органов опеки. Если это долевая собственность — необходимы согласия всех сособственников.
И вот здесь как раз начинаются нюансы. Например, при покупке доли в коммунальной квартире нужно получить нотариальные согласия других собственников. Но не все готовы их давать, и тогда процесс переходит в формат уведомлений через письма и телеграммы, что автоматически увеличивает срок сделки минимум на месяц.
Именно поэтому важно, чтобы подготовка начиналась заранее. Базовые документы — это только основа, а каждая конкретная ситуация требует дополнительной проработки. Если продавец не готовит документы и откладывает всё «на потом», это сигнал, что сделка может затянуться или не состояться вовсе.
Грамотная подготовка документов — это всегда про уважение ко времени всех участников сделки и возможность выйти на неё спокойно, без лишних задержек.
Со своей стороны, когда ко мне обращаются за продажей недвижимости, я беру эти вопросы на себя: заранее собираю пакет документов, проверяю все нюансы и готовлю сделку так, чтобы она прошла максимально спокойно. Поэтому, работая со мной, вы можете как купить, так и продать недвижимость без лишней головной боли.
И скажите честно: если продавец не готовит документы заранее, вы бы стали с ним выходить на сделку?
📌 Почему нельзя верить словам продавца?
Друзья, вчера я поделилась с вами чек-листом «Что проверить перед покупкой квартиры». И теперь, приходя на просмотр, вы не просто «смотрите квартиру», а можете зафиксировать конкретные вещи: что нравится, что не нравится, какие есть нюансы.
И дальше, когда у вас стоит выбор между несколькими вариантами, в голове будет не каша, а понятная картина.
Вы ничего не забыли. У вас всё на руках.
Но давайте пойдём чуть глубже.
Когда вы приходите на просмотр, вы не только смотрите квартиру.
Вы общаетесь с продавцом. И вот здесь начинается самое интересное.
🤝 Продавец — это человек, который отстаивает интересы своей стороны
Если это собственник — он хочет продать свою квартиру.
Если это агент — он работает в интересах своего клиента.
И это нормально.
Но важно понимать, что в этот момент вам будут говорить, что:
— квартира отличная;
— документы в полном порядке;
— соседи прекрасные;
— район идеальный;
— и вообще это лучший вариант на рынке.
Вам скажут, что даже кошки в этом подъезде самые воспитанные, а птицы за окном — самые тихие в районе
И в этот момент многие расслабляются. Ну человек же говорит уверенно. Спокойно. Логично. Зачем ему врать?
💬 И вот здесь ключевая мысль: в недвижимости слова не имеют юридической силы
Можно сколько угодно красиво рассказывать, но если в реальности окажется, что сверху живёт человек, который каждую ночь шумит —
вы с этим уже ничего не сделаете. И продавец при этом может быть абсолютно нормальным человеком. Он мог правда не считать это проблемой.
📄 То же самое касается и квартиры
Продавец может быть приятным, адекватным, доброжелательным.
Но при этом:
— не знать нюансов своей квартиры;
— не говорить о них;
— или просто не придавать им значения.
Например: «Да там стену чуть подвинули, ничего такого». А по факту — это неузаконенная перепланировка, которая может создать сложности в сделке.
И формально он вам даже не соврал. Он просто не договорил.
📑 Или документы: «Да всё есть, всё в порядке». Но фраза «всё есть» — это не ответ.
Важно проверять:
— на каком основании квартира в собственности;
— если это брак — есть ли согласие супруга;
— если была ипотека — снято ли обременение;
— есть ли зарегистрированные жильцы;
— какая история перехода права.
И всё это проверяется не словами. В сделках с недвижимостью значение имеют не намерения, а факты.
Продавец может быть очень порядочным и честным человеком.
💡 Но главный принцип: не верим — проверяем. Даже если человек вам очень симпатичен. Даже если он вызывает доверие.
И здесь важный момент, о котором я тоже хочу сказать.
🤍 Репутация в нашей сфере действительно имеет значение. Я годами выстраивала свою работу и свой подход к сделкам.
И сейчас очень часто, когда я встречаюсь с агентами с другой стороны уже не в первый раз, мы просто улыбаемся друг другу и мне говорят: «Маша, привет, ну тут всё понятно»
Потому что есть доверие. Есть понимание, что я готовлю документы заранее, что я проверяю всё максимально детально, и что со мной сделка пройдёт легко и безопасно.
Но важно понимать: такое доверие — это результат опыта и репутации. И если вы как покупатель идёте на сделку самостоятельно — у вас этого «кредита доверия» нет. Поэтому здесь лучшее решение — опираться не на слова, а на факты.
И чем раньше вы начнёте так подходить к сделке, тем спокойнее она у вас пройдёт.
👇 Скажите честно: а вы бы доверились словам продавца?
Владимир Путин сказал:
«нужно заранее всё объяснять потребителю».
Объяснять что?
На одной из встреч с Виталием Мутко прозвучала очень важная мысль:
💰 К 2027 году люди могут начать массово забирать деньги с банковских вкладов, но на рынке недвижимости к этому моменту может просто не хватить предложения.
➡️ И здесь важно понимать масштаб.
По данным Центрального банка России, на 2025–2026 год на вкладах у россиян находится более 50–55 трлн рублей.
И даже если на рынок недвижимости выйдет всего 10–15% этих средств — это создаст колоссальный дополнительный спрос.
📉 Теперь давайте посмотрим на текущую ситуацию.
Пока ставки по вкладам остаются высокими, многие предпочитают ждать и держать деньги в банке.
Но как только ставки начнут снижаться — эти деньги начнут массово перетекать в недвижимость.
📈 И тогда произойдёт вполне понятный сценарий:
спрос резко вырастет,
предложение не успеет,
и цены начнут расти.
🏙 Теперь про Санкт-Петербург. По данным Росстата:
Ежегодно в город приезжает порядка 200–300 тысяч человек,
и значительная часть из них в перспективе рассматривает покупку жилья.
Спрос никуда не исчез.
Он просто отложен.
⚖️ И именно это сейчас важно «заранее объяснять».
Когда большинство выходит на рынок — цены уже выросли. А наиболее рациональные решения принимаются заранее.
✨ Сейчас на рынке ещё есть выбор и более сдержанный уровень цен.
Решение, безусловно, всегда остаётся за вами.
И если вы хотите разобрать свою ситуацию, оценить возможности и подобрать действительно выгодный вариант — я буду рада видеть вас на консультации.
Дорогие друзья, давайте на минуту отойдём от нашей темы недели 👀
Потому что я просто НЕ могу вам это не показать.
Сейчас активно работаю с клиентами по подбору квартиры — смотрим варианты, собираем подборки, выезжаем на просмотры. И, как обычно, часть объявлений — на Авито.
И вроде бы… ну Авито и Авито. Ничего нового.
НО.
Есть один нюанс 🤡
Некоторые продавцы ставят формат:
📩 только сообщения
📞 звонить нельзя
Окей. Не проблема. Пишем.
Пишем день.
Пишем два.
Пишем три… (уже почти начинаем переживать за человека)
И, конечно, отдельный квест — это чтобы тебя не раскусили как агента 😅
Потому что если вдруг — всё, диалог закончен.
Но тут нам всё-таки отвечают.
И вот тут начинается… театр абсурда.
(смотрите рилс 🎬)
И вот я каждый раз в такие моменты думаю:
люди правда хотят продать квартиру?
Или это какой-то социальный эксперимент?
Потому что со стороны это выглядит так:
«Я продаю… но давайте сделаем это максимально сложно, долго и неудобно для всех участников процесса»
2026 год.
Рынок недвижимости.
Технологии.
Онлайн-площадки.
И где-то в этом всём:
ключ у племянницы,
показ когда-нибудь,
но точно не во вторник 🙂
Если вы когда-нибудь задавались вопросом,
почему квартиры могут продаваться месяцами —
вот вам живой пример.
И да…
это не единичный случай 🙃
Сталкивались с таким? Делитесь 👇
Многие думают, что если человек не собственник — значит, его можно выписать и выселить.
Но в недвижимости это работает не всегда. Есть категория людей, у которых есть пожизненное право проживания. Они не владеют квартирой, но имеют законное право жить в ней столько, сколько захотят.
И вот важный момент: при продаже квартиры это право никуда не исчезает. То есть вы можете купить квартиру и вместе с ней — человека, которого невозможно выселить.
Кто это может быть 👇
— Отказники от приватизации. Люди, которые сознательно не стали собственниками, но сохранили за собой право жить в квартире пожизненно.
— Те, кому оставили право проживания через завещание. Когда квартира переходит одному человеку, но с условием, что другой может жить там всю жизнь.
— Иитуации, где право проживания прямо прописано в договоре. Например, когда продавец сохраняет за собой это право.
— Рентополучатели. Когда человек передаёт квартиру в обмен на уход, но продолжает жить в ней до конца жизни.
— Отдельные категории жильцов из старых ЖСК или служебного жилья. Где право проживания формировалось ещё в советское время
И в этих случаях договориться «после сделки» уже не получится.
👉 Именно поэтому важно проверять не только собственника, но и права пользования квартирой. Потому что иногда самые сложные истории — это не те, кто живёт в квартире сейчас, а те, кто имеет право жить в ней по документам.
💡 И здесь многие думают, что можно просто «не пустить» человека в квартиру. Но если у него есть право проживания, такая история обычно заканчивается повесткой в суд.
И суд, как правило, встаёт на сторону того, у кого это право есть.
Можно ли покупать квартиру, если там кто-то прописан?
Можно.
И, кстати, многие зря этого боятся.
Я вчера как раз задала этот вопрос в посте, и мне понравился комментарий от Любаши Кардашевской — она написала, что покупать можно, если в договоре прописаны сроки выписки. И это правда 👍
Если этого условия нет — вот тогда уже есть риск.
Потому что потом человек может не спешить выписываться, и у вас начнутся лишние вопросы.
💡 Но здесь есть ещё один важный момент, про который редко говорят.
Недостаточно просто написать в договоре, что «все выпишутся».
Важно правильно выстроить саму сделку.
📄Например, в договоре купли-продажи можно прописать так:
«Продавец обязуется снять с регистрационного учёта всех зарегистрированных в квартире лиц в срок не позднее ___ дней с момента государственной регистрации перехода права собственности».
И дополнительно это лучше усиливать через расчёты.
То есть в условиях раскрытия аккредитива или эскроу-счёта прописывается, что продавец получит деньги только после того, как предоставит в банк документ, подтверждающий, что в квартире никто не зарегистрирован.
❕В Санкт-Петербурге это форма 9. В других городах это может быть домовая книга или аналогичный документ.
И получается логичная конструкция:
Пока все не выписаны — деньги «заморожены».
Как только продавец приносит чистый документ — он получает деньги.
✔️ И у него появляется прямая мотивация всё сделать вовремя.
Вот тогда такая сделка становится действительно безопасной.
Проблема в том, что такие нюансы редко учитывают самостоятельно.
И именно на них потом «спотыкаются» уже после покупки.
Если не хотите разбираться в этих нюансах самостоятельно —
напишите мне, помогу всё проверить до сделки.
Чкаловская — одна из самых неоднозначных локаций Петроградской стороны. Здесь старый фонд, коммуналки и дворы-колодцы соседствуют с дорогими клубными домами, а новостроек практически нет. Район с характером, историей и своей особой атмосферой. В этом рилсе — коротко показываю, как он выглядит, а полный разбор уже вышел на YouTube: с плюсами, минусами и честным мнением о жизни здесь. Переходите смотреть обзор и обязательно напишите, как вам этот район.
Полный обзор Чкаловской на RuTube: https://rutube.ru/video/f67260327762cec22610a98f9b87dc2b/
#чкаловская #петроградка #недвижимостьспб #обзоррайона #санктпетербург #купитьквартиру #элитнаянедвижимость #новостройкиспб #вторичка #риэлторспб #жизньвпитере
_______________________
СОЦИАЛЬНЫЕ СЕТИ МАРИИ КУДРЕВАТЫХ:
➤ ВКонтакте: https://vk.com/mariya_nedvizhimost
➤ Телеграмм: http://t.me/mariya_nedvizhimost
➤ Макс: https://max.ru/mariya_nedvizhimost
➤ Запись на консультацию: +7 (911) 218-94-78
😶🌫️ Почти каждый человек сталкивается с этим моментом.
Вы находите квартиру, которая вам нравится. Вроде бы всё подходит: и локация, и цена, и сама квартира. И кажется, что вот оно — решение.
Но именно в этот момент начинаются сомнения.
А вдруг есть вариант лучше? А вдруг цены скоро снизятся? А вдруг я переплачиваю? И человек как будто останавливается. Откладывает решение, идёт смотреть дальше, хотя ещё недавно был готов покупать.
И важно понимать — это абсолютно нормальная реакция. Покупка квартиры — это большая ответственность, и мозг просто пытается защитить вас от ошибки.
Но здесь есть ключевой момент: идеального момента для покупки недвижимости не существует.
Рынок не стоит на месте, хорошие варианты не ждут, а сомнения, если на них опираться, только растут. И в какой-то момент человек уже не выбирает лучшее решение, а просто откладывает любое.
Поэтому в недвижимости важно опираться не на страх, а на факты: на реальную ситуацию на рынке, на адекватность цены и на то, насколько квартира действительно подходит под вашу жизнь.
Потому что правильное решение — это не про «идеальный момент». Это про взвешенный выбор.
Именно так мы и принимаем решения с клиентами — не на эмоциях, а на аналитике и понимании рынка.
Скажите честно, у вас было такое состояние, когда всё вроде подходит, но решиться всё равно сложно? 👇