Смотрели квартиру в ЖК «Сиреневый парк».
Дом только сдался — и вот вам обычная входная группа комфорт-класса.
Ничего сверхдорогого, ничего премиального. Всё достаточно просто.
Но заходишь — и находиться здесь приятно: свежий ремонт, нормальный свет, чистые стены, понятная навигация, современный подъезд.
И вот почему новые дома стоят дороже.
Часто говорят: «Вторичка сильно дешевле».
На самом деле это иллюзия.
Дешевле не вся вторичка. Дешевле в основном старые бабушатники, которые мало кому нужны: уставшие подъезды, старые лифты, запахи, тёмные холлы, непонятные соседи и общее ощущение дома, в который не хочется возвращаться.
А хорошая вторичка в нормальном доме, с приличной входной группой и адекватным окружением — уже не такая дешёвая.
Поэтому при выборе квартиры смотрите не только на метры.
Смотрите дом, подъезд, соседей, лифты, двор и общее состояние среды.
Потому что квартира начинается не с вашей двери.
Она начинается с входной группы.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
БЦ «КОРП.Молодёжная» от Аквилон. Кунцево.
Объект интересен как коммерческий актив у метро, но не без ограничений.
Что в плюсе.
Покупка по 214-ФЗ через эскроу. Для коммерции на стадии строительства это важный юридический плюс.
Метро «Молодёжная» — около 2 минут пешком. Для офисного продукта это сильный фактор ликвидности.
Шесть этажей инфраструктуры: фитнес, кафе, ресторан, общественные пространства, сервисы. Формат рассчитан на то, чтобы резиденту не нужно было постоянно выезжать из здания.
Около 200 офисов. Масштаб не маленький, но и не гигантский для офисной башни.
Восемь лифтов. Для такого количества офисов выглядит нормально, если фактическая логистика будет грамотно разведена по потокам.
Высокие потолки.
Видовые характеристики на верхних этажах.
В этой локации почти нет прямых конкурентов такого класса. Новый офисный продукт у метро в Кунцево — редкое предложение.
Теперь слабые места.
Рядом ТЭЦ. Это не критично для всех, но для части покупателей и арендаторов будет фактором восприятия. Особенно для лотов с видом в эту сторону.
Вплотную стоит жилой комплекс. Это ограничивает приватность, видовые характеристики и создаёт более плотную среду. Для офисного актива это не всегда минус, но точно фактор, который нужно учитывать при выборе конкретной стороны и этажа.
Паркинг — около 100 машиномест на 200 офисов. Коэффициент примерно 0,5 места на офис. Для объекта у метро это можно объяснить, но для арендаторов с клиентским потоком и командами на машинах — ограничение.
Цена высокая. В стоимости уже заложены метро, класс, инфраструктура и дефицит конкурентов. Здесь нельзя покупать на эмоции — только через расчёт доходности.
Застройщик для московского офисного сегмента не самый очевидный. Аквилон известен как девелопер, но крупных реализованных офисных кейсов класса А в Москве у него пока немного. Основной риск — не достроить коробку, а реализовать заявленный уровень продукта.
Срок до ввода длинный. До 2029 года может измениться рынок офисов, ставка, арендный спрос, стоимость эксплуатации и инвестиционная доходность.
По этому объекту я бы смотрел не среднюю цену, а конкретный лот: этаж, вид, сторона на ТЭЦ или ЖК, площадь, отделка по договору, НДС, эксплуатация, паркинг, прогноз аренды и сценарий выхода.
Главная инвестиционная логика здесь — дефицит нового офисного продукта у метро в Кунцево.
Главные риски — цена входа, ТЭЦ рядом, плотное соседство с ЖК, ограниченный паркинг и неопределённость реализации заявленного уровня к моменту сдачи.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Паркинг у Павелецкой — редкая инвестиционная история.
В сданном доме в районе Павелецкой застройщик выставил в продажу машиноместа.
Цена — от 3 200 000 ₽.
Для этой локации, на границе ЦАО, это фактически примерно в два раза дешевле рынка.
И это ключевой момент.
В районе Павелецкой парковка — постоянный дефицит: плотная застройка, бизнес-активность, старый фонд, мало свободных мест. При этом нормальных арендных парковок рядом практически нет.
Поэтому машиноместо здесь — это не просто место для автомобиля, а отдельный инвестиционный актив.
Почему это интересно:
- вход значительно ниже, чем в квартиру;
- ремонт не нужен;
- мебель не нужна;
- дополнительных вложений почти нет;
- арендный спрос в такой локации высокий;
- дефицит парковок работает на капитализацию.
Сейчас со скидкой можно купить даже нерезиденту, то есть не обязательно быть собственником квартиры в этом доме.
У меня есть инвесторы, которые покупают именно паркинги и кладовки. Логика простая: меньше вход, меньше головной боли, быстрее окупаемость, понятная аренда.
При цене от 3,2 млн ₽ в районе Павелецкой это выглядит как сильная возможность — и под аренду, и под дальнейший рост стоимости.
Главное — смотреть конкретное место: уровень, ширину, удобство заезда, близость к лифту, расходы на содержание и реальную арендную ставку по локации.
Кому интересно — пишите в личку: https://t.me/EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Оказывается Москва на первом месте в Европе по недоступности ипотеки! Невозможно купить себе квартиру и платить проценты из зарплаты двух людей! Это ещё связано, с высокой стоимостью недвижимости в Москве!
Ну, ставка падает, и всё может поменяться. Бесплатный подбор недвижимости в Москве @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Рассрочка до 30 месяцев компания dar - три проекта в Москве. Специальные условия по ипотеке. Бесплатная консультация по подбору недвижимости в Москве (Телеграм: t.me/EvgenyZur)
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
🏠 Ипотечные каникулы для семей с детьми: кто может оформить и как это сделать?
Если у вас есть действующая ипотека и в семье появился второй или последующий ребенок, вы сможете получить возможность временно снизить финансовую нагрузку по кредиту.
Кто может воспользоваться:
✅ Заемщик по действующей ипотеке
✅ В семье родился или был усыновлен второй ребенок или последующие дети
✅ Ипотека оформлена на жилье, которое приобреталось для личных целей (не для бизнеса)
✅ Соблюдены требования закона к кредитному договору
Что можно получить:
🔹 уменьшение ежемесячного платежа
или
🔹 приостановку платежей на льготный период (до 18 месяцев)
Какие документы понадобятся:
📌 заявление в банк на предоставление ипотечных каникул;
📌 паспорт заемщика;
📌 свидетельство о рождении ребенка / документ об усыновлении;
📌 документы, подтверждающие семейные обстоятельства (при необходимости);
📌 кредитный договор и документы по ипотеке (если банк запросит).
Как оформить:
1️⃣ Подайте заявление в свой банк.
2️⃣ Приложите необходимые документы.
3️⃣ Банк проверит условия и примет решение.
4️⃣ После одобрения получите новый график платежей.
⚠️ Важно: ипотечные каникулы — это не списание кредита. Долг не исчезает, а условия выплаты меняются. Перед оформлением обязательно посчитайте, как изменится срок кредита и итоговая переплата.
Сохраните этот пост, если у вас ипотека или в семье планируется пополнение.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Бесплатная консультация по подбору недвижимости в Москве @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur